地理学与遥感科学学院

牛建利 200911171905
　　当下的中国经济快速发展，GPD以年均8%的速度增长迅速，而这一现象的背后隐藏着什么？或者说什么产 业作为GPD的主要支柱。值得我们每个中国人去思考。拉动中国经济的"三驾马车"，由于中国国情的特殊性， 反而房地产在这其中扮演着重要的角色。
　　首先，我把房地产的定义提一下。房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带 的各种权益。
　　房地产由于自身的特点在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。房地产本身是一个非常复杂的问题，当我国当前房价久高不低，这一现象的背后是利益的冲 突，价值的冲突，是经济学与政治学的交叉问题。
　　下面，我大胆探讨一下当前的房地产问题存在的问题。
　　1．房地产业政策的价值取向问题
　　突出的表现在价值取向混乱。主要表现在：①强调加快房地产发展，就片面的理解为强调住房的商品属性，忽 视房地产的住房保障属性；②强调房地产作为国民经济的支柱产业，就忽视房地产社会保障的特性；③强调坚持土 地公有制，就忽视市场机制的有机结合；④强调市场机制的运用，就片面的认为实行土地私有化等。使房地产业政 策的制定无所适从，无所作为。政府的房地产政策价值追求突出表现在土地政策上，土地资产已成为一些地方政府 大搞政绩工程、形象工程的资本。房地产业政策是公共管理政策的一部分，它的价值取向也是与公共政策、国家产 业政策的价值取向有共性的，并以其作为基本价值取向，它必须首先符合政府的价值取向，是政府进行利益分配和 整合利益的工具。房地产政策是政府进行公共管理的政策的一部分，其价值取向必须符合一般政府公共政策的目标 要求，即国家政府自身利益的最大化。具体表现在所有的房地产政策都要满足土地所有者价值增值的核心要求。使 土地得到合理的利用，使所有人资产价值得到最大化的提升。
　　2. 房地产业政策目标问题
　　突出的表现在政策目标单一。主要表现在：①过度的强调房地产业作为国民经济的支柱产业，必须大力发展， 而忽视了房地产的社会保障目标；②过度的强调土地实行公有制，而忽视了土地市场的发展必须引入市场机制。房 地产业政策应有多重目标体系，既不能动摇土地公有制，又要反对实行土地私有化：既要大力发展房地产业，又要 兼顾房地产业的住房保障属性。房地产业政策制定和运作的历史就是一个不断取舍，接近目标的过程。有了目标和 方向，政策的完整也就有了评判的尺度和标准。房地产业政策目标是政府根据经济发展需要和房地产业的现实状况 所制定的发展目标，我国的房地产业政策目标是将房地产业发展为国民经济的支柱产业，规范市场秩序，通过房地 产业的利润和土地等国有资产的保值增值解决广大中低收入者的住房保障问题，实现居者有其屋，购建社会主义和 谐社会的目标。但目前的房地产业政策目标还比较模糊，有些地方甚至目标偏向，片面追求GDP的增长。实现住 房商品化、社会化和保障化是中国房地产业政策的目标，建立社会化的住房保障体系，解决市场机制触及不到的低 收入阶层的住房问题，实现居者有其屋。
　　3. 房地产业政策实施手段问题
　　突出的表现在政策手段单一。主要表现在：①强调了经济手段，却忽视了行政手段；②片面的追求行政手段效 应，往往忽视了市场手段的作用，不能两者兼顾。房地产业政策实施手段应该多元化，既要引入市场机制，又要采 取必要的政府调控手段；既要运用间接的经济性调控手段，又要使用行政控制手段。政府可以通过财政政策、货币 政策、投资政策、技术政策等经济调节手段调节市场，由市场影响和引导房地产业按政府设定的方向和目标进行经 济活动。
　　政府既当运动员又当裁判员。在当前体制下，地方政府是一个具有双重角色的主体。一方面，它是一个有强制 力的公共部门；另一方面，有时又是一个具有独立经济利益的行为主体。作为公共部门，政府的目标是服务并保证 政局稳定：作为经济行为主体，其目标又是本地区和本部门收益的最大化。政府的双重角色，决定了地方政府行为 的不规范和经济的波动。在房地产市场上，地方政府一直扮演着多重角色，阻碍了公平竞争市场环境 的形成。
　　4. 房地产政策的执行力问题
　　突出的表现在政策执行乏力。房地产政策的执行力是落实政策到位的关键，应该坚定不移的推进房地产作为国 民经济支柱产业大力发展，中央与地方上下一心，在发展房地产业的同时，大力推进住房保障建设：在坚持土地公 有制的基础上，积极引入市场机制，发挥土地在房地产业中的巨大作用，使国有资产保值增值。
　　一是制度性失效。我国房地产业存在着比较严重的政府制度性失效。已经造成了房地产业的整体性问题，成为 影响我国经济健康发展的重大问题。主要表现在：房地产业的制度上、规则上存在着许多真空。比较突出的是大面 积拖欠农民工工资、占用和拖欠建筑公司的垫资款，特别是地方政府成为拖欠工程款的大户。土地规划未能有效地 控制土地过量批租和城市盲目扩张，并形成了全国性问题。
　　二是政策性失效。政策性失效是政府颁布的具体政策措施的失效。周期性的政策性失效必然导致制度失效，影 响到整个治理结构运行。例如特大城市的经济适用住宅并不经济适用，广大中低收入居民购房难的问题没有从根本 解决，政府给予经济适用房的补贴政策被房地产商利用获取利润、被中高收入者利用寻租。
　　三是双重政府失效同时并存。我国房地产业存在着政府制度性失效和政策性失效，这双重政府失效同时并存已 经给房地产业带来整体性问题，直接或间接地动摇了或者冲击着房地产业的生产秩序和市场秩序，影响到整个国家 经济的安全和社会稳定。
　　四是房地产法律法规滞后，很多房地产纠纷无法可依，法律法规缺乏操作性。监管不力和执法不严致使多种违 法行为蔓延。房地产市场的市场化程度不高与我国的执法不严有很大关系。目前，我国房地产市场中违法违规问题 比较突出的是土地市场秩序较为混乱，未能引入市场竞争机制，存在较普遍的腐败问题，政府的秩序供给不到位甚 至缺位制约了房地产市场的发展。
　　5. 房地产政策环境问题
　　突出表现在我国房地产市场制度的不完善，房地产业发展明显受到政策的影响。理论上房地产政策可以通过调 控土地供应、整顿土地市场、控制房地产信贷、引导开发结构等，对房地产开发商实行监管和调控；通过商品房信 贷措施、税收调节机制、住房补贴制度、鼓励经济适用房建设等手段，实现国家对房地产消费的引导。但实际上很 多政策不规范，政策环境缺乏引导作用，不利于制度的建设，不利于政策的执行和监督。每项政策的出台，都会对 房地产业发展带来深远影响。现实中的中国经济体制已经是一种政府主导型市场经济，政府是经济和社会发展的主 导性力量，也是市场经济的组织者和协调者，由于市场机制不完善，市场体系不健全，政府在许多方面需要作为市 场的替代而发挥作用。改革开放推动了从计划经济向市场经济的转型，使政府主导型经济不断发展和强化，逐步形 成了经济建设型政府的模式和运行体制。但是，经济建设型政府有两个严重的误区：一是长期作为经济发展的主体 力量，起主导作用；二是不恰当地把本应由政府为主提供的某些公共产品，推向市场，推向社会。
　　其次，我就针对以上提到的几个问题，探讨一下主要的解决方案。
　　在整个住房政策中，中低收入者所占比例最大，其住房问题的解决成为整个住房政策的核心。解决住房问题的 关键在于确保社会保障政策的实施。社会保障政策就是国家或政府依据法律规定，通过国民收入再分配，保障居民 居住水平的一种制度。国家或政府是住房保障制度的责任主体，住房保障是市场经济下政府必须提供的一个"公共 产品"。住房保障制度的目标是满足中低收入家庭的基本居住要求。住房保障制度得以实施的保证和依据是相应的 社会立法。实行住房保障、提供公共住房是政府乃至全社会义不容辞的责任和义务。每个社会成员都应该认识到任 何社会阶层都是经济发展不可缺少的力量，每个社会成员对社会总体利益的扩大都存在贡献。实行住房保障主要通 过政府行为来实现，公共住房具有社会保障的性质，实行住房保障不仅仅是为了保护社会低收入阶层的利益，而且 也为了其他人的福利最大化。
　　政府应作为住宅消费保障体系构建的主体,住宅消费保障是政府住房政策的重要组成部分，政府理应作为构建 住宅消费保障体系的主体，保障公民的基本居住条件是国家、政府职能的基本体现。住宅消费保障政策是这些国家 社会政策的重要内容。在人口众多，经济发展不平衡的国家和地区，没有政府的管理，没有政府的开发设计，解决 住宅问题是不现实的。
　　1．确保廉租房的建设成为住宅消费保障政策
　　提供公共住宅是国外政府在住宅短缺时期普遍采取的做法，体现了住宅消费保障的重要性和层次性。从国际经 验和我国当前的实际来看，廉租房的建设与政策完善应成为当前我国城市中低收入群体住宅消费保障制度的核心。 尽管保障制度本身也要随着具体情况的变化而不断发展，但政府的经济政策、经济发展模式及其决定的政府保障能 力、住宅发展阶段、低收入居民的住宅消费保障需求等都是决定住宅消费保障制度设计的重要因素。当前我国处于 经济体制转轨、结构调整时期，城市居民低收入群体住宅消费问题非常严峻，解决好他们的基本居住条件问题是我 们构建和谐社会的重要部分。
　　2.使经济适用房在住宅消费保障制度中起作用
　　从国外由廉租房向提供廉价房的转变上看，经济适用房应该在我国城市低收入群体的住宅消费保障中发挥一定 程度上的补充作用。城市低收入群体具有人口的流动性和规模的变动性的特征，经济适用房的推出是经济发展和经 济效率的要求，它并没有改变对低收入群体的保障功能，只是在一定程度上体现了保障重点，体现了公平兼顾效率 的原则。
　　3.政策性金融支持是建立住宅消费保障体系
　　政策性金融支持在国外对低收入群体住宅消费保障方面担当了一个很重要的角色。如新加坡的住房公积金制度 和日本的低息贷款制度等，我国自1994年建立住房公积金制度以来，为居民的住宅消费融资做了很大的贡献， 但是住房公积金制度在我国还不完善，如保障范围上的不平等、保障主体的缺失、封闭的运行方式等一系列问题， 使得公积金制度的效率下降，效果不佳。公积金制度作为我国的政策性金融的主要方式，在范围上根本排斥了城市 低收入群体，他们理应受到支持。
　　4.住宅消费保障应该有相应的法规保障
　　我国目前还缺乏专门的住宅消费保障法规，制定出符合我国国情的统一的住宅消费保障法规，可从立法上规定 住宅消费保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立，以及给一些骗取保障优惠的 行为予以严惩等。住宅消费保障法规的建立，将给经济适用房政策、廉租房供应政策及租金货币化补贴政策等提供 重要的法律支持，也将成为我国住宅消费保障体系顺利建立的重要保证。
　　5.解决中低收入居民的住房对策
　　目前，我国在住房政策这一准公共产品和服务的供应方面，还有很大缺口。政府需要花大力气来增加住房政策 的供给，缓解中低档住房短缺的问题，切实实现居者有其屋。根据住宅保障体系建设的经验，政府实现城镇居民住 宅保障目标的手段大致有以下几类：一是直接的实物性援助，如提供廉价房或廉租房；二是货币性援助，如提供租 金补贴，购房补贴、提供低息或无息住宅贷款、购房税收优惠等：三是间接性的政策援助，政府通过一系列优惠政 策鼓励建立住宅合作社以提供廉价的住宅，有效缓解了城镇住宅紧张的问题；四是强制性住房储蓄计划，如新加坡 的住房公积金制度；五是租金控制政策，如美国一些城市规定最高房租的政策等。根据我国的居民收入层次，政府 可以通过补贴房租、补贴利息和补贴房价三种补贴工具，实施政府的住房政鲮，向居民提供准公共产品，建立健全 社会化住房保障政策体系。一是对于城镇最低收入的困难居民家庭，实旌廉租房政策，以政府提供补贴房租的方式 解决这部分居民家庭的住房问题。贴租的覆盖面可以达到10％，即覆盖全部最低收入户。二是对于城镇低收入的 居民家庭，政府实施贴息政策支持这部分居民家庭购买二手房。贴息购买二手房的覆盖面可以达到10％。建立政 府的住房金融政策和政策性金融机构，为低收入的居民家庭提供贴息、担保等。三是对于城镇中等偏下居民家庭， 实施经济适用房政策，政府通过土地补贴、减免税费等方式建设经济适用房，以补贴房价的方式解决这部分居民家 庭的住房问题，贴价的覆盖面约20％。也可以包括一部分中等收入居民家庭，使贴价的覆盖面达到30％。四是 对于城镇中等收入居民家庭，以政府提供补贴利息的方式帮助这部分居民家庭第一次购买商品房。贴息第一次购买 商品房的覆盖面达到20％。通过发展住房公积金贷款和商业抵押贷款相结合的组合贷款，提高这部分居民家庭改 善住房状况的积极性。通过形成贴租、贴价、贴息三个层次的住房政策体系，可以覆盖的城市居民家庭达到60％ 左右。经济适用房和贴息购买二手房的政策是我国住房政策的核心。我国住房政策的目的是解决广大中低收入者的 住房问题。因此，我国住房政策覆盖的人口应该与之相适应，经济适用房和贴息购买二手房是政府干预的重点。总 之，我国应该以社会型住房政策为我国住房政策的目标模式，根据我国的国情和国力制定分步骤的解决方案，选择 适度、可行、系统的政府住房政策，设定政府住房政策重点保障中低收入居民的覆盖范围和补贴力度，在房地产市 场化的进程中分阶段、分步骤地成为住房政策比较适当的国家，从而实现我国居民住房政策的目标。
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