买新有新居的利益,有升值潜力,然而大局部都是楼花.有

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如将来规划了.一手证办不出来了.一手楼没有装修,装修又要很多钱.?guizhou.bbs.house .sina.com.cn3 q2 l: g" A7 C
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　　买二手楼有二手的利益.二手楼廉价,看得见,切实.很多不必装修,即买即住.?房产论坛,装修论坛,业 主论坛7 x4 ~1 u
　　6 t9 G/ t: [& J' Zguizhou.bbs.house.sina.com.cn要买好一套房有以下见多少个要害点:?gu izhou.bbs.house.sina.com.cn$ O9 h0 X
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　　1、要多看，以最快的速度了解市场?新浪乐居& o; K0 R. x
　　2|、看中了，动作要快。现在的房价一天向上涨，动作不快很难买到房。?
　　8 t( x, O$ V$ l新浪乐居论坛3、买二手，还是要找中介的。因为他能给你带来保险而且还能提供很多信息?! m+ J, T, N7 n
　　4、买新居一定看五证二书，一定选择好一点的开发商?
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　　/ U# @( u5 `9 x" J& r+ s新浪乐居论坛 t: d; ?6 [0 @9 L
　　房产论坛,装修论坛,业主论坛: }5 S' N4 l. L1 P$ P
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　　以下一些资料你可以参考。?guizhou.bbs.house.sina.com.cn- S; W. _
　　买二房要注意的事项：?4 [2 Y z
　　新浪乐居7 u" M7 t# _
　　买二房签合同要注意的事项:?guizhou.bbs.house.sina.com.c n4 b; R. i, x: A. w
　　1：要看房地产证，或抵押合同原件，或房地产买卖合同。没有原件，复印件也行，主要是核对 面积。?! d0 {! |/ |2 y/ K' h
　　2定金要求托管在中介房，等中介查档确认无瑕疵方可转定给业主。?
　　* a# B! {1 }1 n( ^& j4 m房产论坛,装修论坛,业主论坛3首期要在中介方或银行托管，还有首期到位的时间一定算好，不然万一不能按 合同约定的时间到位首期款可是麻烦了。?新浪乐居( S" b& a# W+ ^/ o& b
　　4：收楼时间一定要清楚。?
　　$ v) g0 `) O& H: d4 d' y5、确认自已该交的交易税费?
　　+ i* {; q% B" E. N0 z7 t( p房产论坛,装修论坛,业主论坛6，看清并懂得备注的内肉。?
　　! Y2 M6 ?0 a. x5 D& x0 ^买房,购房,装修论坛,房产论坛新浪乐居论坛- d0 c* f! x# g7 L
　　商业银行按揭贷款利履行的是最低限度政策：即贸易贷款利率（年利6。12%）的0.9倍，就是年利5. 508%，月利：0.459%。没有上限，中国事大陆同一样的。。一般来讲。在买第一套房子贷款时享受最低 优惠利率。即月利0.459%。第二套就要看银行和你的信誉?
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　　& p b+ Q' n8 C新浪乐居论坛过户时要交的税费:?新浪乐居论坛( h4 L. ~6 Z
　　买家:?
　　8 Z# b3 t/ t: M" d2 @买房,购房,装修论坛,房产论坛公证费?新浪乐居! d! t) q7 n
　　契税?房产论坛,装修论坛,业主论坛& T' a2 g# L, i
　　印花税?房产论坛,装修论坛,业主论坛: g- _. \* q* }$ E
　　查证费?房产论坛,装修论坛,业主论坛' Y4 B! }" Z5 }. y
　　交易税?新浪乐居3 U! x7 U9 K
　　佣金?买房,购房,装修论坛,房产论坛% Z2 _) `6 k0 q
　　业主:?新浪乐居论坛" i4 Z6 X
　　营业税等?
　　0 G# m1 h1 s5 T新浪乐居个人所得税?6 Q: F4 b8 B
　　赎证费?
　　6 _- J$ y( j" b+ o, k7 gguizhou.bbs.house.sina.com.cn印花税:?guizhou.bbs.hou se.sina.com.cn+ _3 e8 _9 ?; i) B
　　新浪乐居2 C4 n; i" d1 F
　　按揭税费:?买房,购房,装修论坛,房产论坛3 X: n' u; \5 W; l# {
　　买家:?guizhou.bbs.house.sina.com.cn0 y: P& `! @+ @
　　评估费:有些公司还可能收按揭手续费:?
　　) T+ x5 q* W& zguizhou.bbs.house.sina.com.cn下面有一文章你可以参考下:?0 Y8 |& S! O
　　购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。?新浪乐居论坛" T* g) S+ q
　　首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权起源和产权记 载。包括房主、登记日期、成交价格等，还需要确认卖方产权的完整性，了解所购房有没有被典质，以及与人共享 等；注意产权证上的房主与卖房人是否统一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于许可发售的房屋。一般来说，部 队、医院、学校的公房必需要原单位盖章后才能出让。?
　　) K" u2 @) g0 g- i; r与商品房不同，二手房交易个别都是“个案”。所以有关价格、房况等，都须要花费者自己或自己委托机构来具 体了解。在决议购买前，消费者应该细心察看户型是否公道，各种管理是否到位，供电容量是否可能负荷空调等大 型家电。查看天花板是否有渗水痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等显明问题。有的还应讯问小区保安水平、物业管 理费及收费标准如何。此外，消费者千万不要忘却了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有 欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。?
　　! t5 j$ r% Y! G买房,购房,装修论坛,房产论坛在把握房屋基本情况的基本上，消费者应从多个方面对照断定二手房的价值。 也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，弄清是否做二手房按揭贷款。一般情况下，银行按揭时会做保 值评估，这个价格可以看出房屋的最低保值价。?
　　# ^% p( N- K* Tguizhou.bbs.house.sina.com.cn最后，提醒您，购买二手房时，不要轻信对方 ，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他 任何单位的保证和公证都不算实现交易。?房产论坛,装修论坛,业主论坛( c O7 w; J# S& o4 V
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　　筛选“二手房”四大技巧?
　　* d8 P' y. N3 L4 [, l新浪乐居论坛住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。目前，国家已开端加 大增进二手房交易的力度，因此，二手房交易会逐渐活跃起来，但“二手房”买卖不像购买新居那样高深莫测，因 此，挑拣时应分外注意。?房产论坛,装修论坛,业主论坛3 {2 F6 P+ t r
　　查明产权状况?买房,购房,装修论坛,房产论坛# {# n# [6 Z9 G
　　“二手房”由于大多是跟着住房商品化才成为个人消费品的，“身份”比较复杂，了解其产权状况非常重要。 购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购 房产产权的来源和产权记载，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务累赘。另 外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。?1 q% v, O- \
　　特殊注意的是，产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的 房子，即便房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。?买房,购房,装修论坛,房产论坛1 k1 o+ I- l$ |: t# Q
　　看清房屋结构?新浪乐居3 h9 E" ]4 V) l
　　“二手房”的结构通常比较庞杂，有些房子还经由屡次改革，结构普通较差。?guizhou.bbs.h ouse.sina.com.cn, K1 [8 `* j8 Y3 F3 A
　　选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所表明的一致，房屋布局是否 合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无损坏结构的装修，有忘我搭 、改建造成主体结构破坏等隐患。为此，可以到房管部门的档案室查问原建档案，看看图纸材料，消 除怀疑。?
　　; P$ L% l, H新浪乐居考察环境和配套?
　　/ y7 b% p+ J- B% i旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经构成多年，一般较难转变。要当真考察房屋周围有无传染 源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋四周环境、小区安全捍卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配 套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供给情况和收费标准以及电视接受的清楚度等。访 问一下周围的街坊，对这里的环境和生活便利度会有更深刻的了解。?买房,购房,装修论坛,房产 论坛9 Y7 Q# {2 U& L
　　了解物业管理状况?买房,购房,装修论坛,房产论坛% B3 V( R$ o( m
　　对物业管理的考察，重要是考核物业管理企业的信用情况和服务到位水平，看看保安人员的基础素质、保装置 备和治理职员的专业程度、服务立场如何，小区环境卫生、绿化等是否干净、舒服，各项设施设备是否完好、运行 畸形等。还要了解物业管理用度标准，水、电、气、暖的价格以及泊车位的收费尺度等，了解是否树立了公共设施 装备、公共部位维素养护专项基金，免得日后支付宏大的维涵养护费用，呈现买得起住不起的情况。很多公房出卖 后陷入了“无人管”的状况，抉择时宜稳重。?
　　* F: y; ?7 ?guizhou.bbs.house.sina.com.cn新浪乐居* j9 {9 G# P1 N# ?
　　二手房砍价技能?
　　# L) |; c' S新浪乐居论坛目前，旧房交易日趋活泼，消费者在买房过程中应掌握一定技巧，以免多花委屈钱。?
　　3 W# j9 ^, R9 Y( B+ V$ j房产论坛,装修论坛,业主论坛旧住宅因为终年磨损，品质降落，其价格很难得到正确估量。要想在砍价时居于 有利位置，购置者应当时掌握住宅的情形。要充足懂得该住宅的弱点，弄清晰该住宅上市多久，卖出去的原因，要 尽量搞清楚曾有多少人出过价，出价多少，要弄清卖主有什么附加前提，付款方法如何，是否是分期付款，最好能 弄清卖主卖房的起因，必卖的期限、卖房款的用途以及当年买进屋宇时的实在价钱。控制上述信息，就能够酌情提 出杀价的理由来。?guizhou.bbs.house.sina.com.cn1 E7 B; n8 w( t
　　砍价时，要有根要据地裸露旧住宅的各种不足之处，如环境差、设备老化等，迫使卖主降价。对于长期上市仍 不能卖出的旧住宅，应警告其房主卖价太高，打击房主的自信念。如果了解到卖主最后的必卖日期，可使用拖延战 术，一边讨价还价，一边迁延时间，等濒临必卖日期时，应用卖主的急售心理，乘机杀价购买。?
　　: D1 a8 S" z2 O新浪乐居也可让自己的熟人露面，通过交情，打听卖主所能接受的底价标准。为了使自己居于自动地位，砍价时 要多听少讲，特别是不能容易启齿应价，要保持不到最后关头不应价的原则。?买房,购房,装修论坛,房产论坛 " ?- |3 \. o
　　另外，为了解除卖主的防范心理，杀价时最好坦白地告知卖主，买房的目的是自用,monster beats solo headphones，而不是为别人代买，这样可以避免卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价。?
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　　二手房平安交易四步走?
　　" u( k/ u1 O买房,购房,装修论坛,房产论坛第一阶段心理准备?
　　% K# X& M3 F$ J买房,购房,装修论坛,房产论坛针对目前尚不标准的房地产中介市场，是自己成交还是找有资质、信誉好的房 产中介公司？如果自己找客户，首先您要有空闲的时间；其二，您要有比较专业的房产及法律知识；第三，要有较 好的心态及耐性。因为讨价还价的过程可能漫长而艰巨。?新浪乐居9 B! Z/ I. E w* I4 G
　　不如找一家代理公司试一试。但是找中介公司要注意：有无资质、信誉是否良好、操作是否规范，可打电话征 询一下，看看报价及公司的服务态度，也可亲身上公司实地考察，或问问周围已卖房人对中介公司的评估，最后您 再选一家公司代理。?买房,购房,装修论坛,房产论坛" X: X4 Z# R
　　想卖多少钱？这是业主最关怀的问题。如何确定房屋价格，应给自己的房产做个评估。?
　　) ?$ z r4 ^" O6 V新浪乐居论坛第二阶段市场考察?
　　$ T ~) v+ m看看您的房产所在的区域，周边环境(包括文明、体育、病院)及生涯配套设施是否完美，途径交通状态是否良 好。?
　　+ x( P' m- A% g. S: I6 s新浪乐居房屋建成年代、小区环境、房屋构造、朝向、楼层，都是影响房价的原因。业主应了解本人房屋优劣势 ，才可到达自己幻想的预期价值。?
　　7 U/ M" r# H: w新浪乐居论坛第三阶段房屋交易?买房,购房,装修论坛,房产论坛& e, d( A; A; i
　　卖房者均盼望尽快将房子卖掉。故而往往找多家公司，各家公司都带客户看房，其间，有各公司业务员，有想 甩掉中介的买房人，同时不乏居心叵测的不法之徒。房主是每天陪伴看房，讨价还价，电话一直，精力高度缓和。 建议卖房人先考察一下公司的荣誉，与中介公司签订好代办协议，而后中介公司会派专人负责，有针对性地向客户 推举房房，组织看房，尽快地寻找买方，同时辅助办理过户的相关手续，省去了卖房人大批的时间和精神，安全牢 靠又快捷。?
　　( X3 s' r新浪乐居论坛第四阶段物业交割?. K) l/ U, h; ~3 i) {& v
　　正常情况下，房子交接结束，房产登记过户后当日，你就应该拿到全体售房款，如果您不能按时交房，则依据 情况，暂扣部门房款，待交房时付清，付款时间在合同中有明确划定。许多卖房人可能想卖房子拿到房款就完事了 ，其他与我无关。殊不知，假如买方成心不交供暖费、物业费，也不与对方签订相干合同，这时收费部门往往找原 房东，尤其是原产权单位，弄得不好，还会影响您的名誉。如果寻找一家中介公司，则会省去这些麻烦?买房,购 房,装修论坛,房产论坛8 g" g7 O' I
　　[( m% h1 f" Fguizhou.bbs.house.sina.com.cn
　　& u9 }8 g0 Z$ T" ~+ q买房,购房,装修论坛,房产论坛买新房要注意的事项：?新浪乐居论坛: U" Y6 ~: F: M5 L
　　房产论坛,装修论坛,业主论坛4 b* n% z: e7 Y1 Z
　　房产论坛,装修论坛,业主论坛3 J. Z/ Y0 y" a" `
　　1、一定要看五证二书,2、一定要选择品版开发商?guizhou.bbs.house.sina.c om.cn3 j) y* g
　　6 H- \3 @9 v0 N新浪乐居买房,购房,装修论坛,房产论坛& _) @7 b! Y
　　* P! @( M: B8 x新浪乐居论坛五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是 国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是 由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。?guizhou. bbs.house.sina.com.cn2 j8 W! I2 H( V8 |
　　新浪乐居8 ^9 Y- ~ P7 j% O5 B
　　那么怎么样对待“五证”？交给您一种办法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预 售许可证，这两种要核发，看精确了，一般准则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查 看五证的时候一定要看原件，复印件很轻易舞弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以 确保未来顺利的办理产权证。?
　　# z5 E' x. S) Y9 ~+ x4 e买房,购房,装修论坛,房产论坛
　　! g2 ^7 f' H. i# {guizhou.bbs.house.sina.com.cn购房过程中涉及的法律问题?
　　( {8 ]7 ]' f" k+ N8 M买房,购房,装修论坛,房产论坛
　　5 ^* \# r" X房产论坛,装修论坛,业主论坛作为购房者来讲，是老庶民毕生当中一个无比重要的问题，就是说先得安居能力 乐业，所以，对于老百姓来讲买一套满意如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中涌现了很多问 题，不断在报纸或者其他的消息媒体上有所表露，实在，很多问题应该说是如果购房者比较谨严，对于购房的常识 比较了解，很多问题是可以避免的。?
　　1 ]3 j1 r$ I8 X, u$ w2 M) c6 m买房,购房,装修论坛,房产论坛guizhou.bbs.house.sina.com.cn 3 j, L& c: b5 K
　　个人在购房中，大体上分三个阶段。?guizhou.bbs.house.sina.co m.cn: J1 |1 `7 S: A
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　　第一，购房前的筹备，购房者首先应该郑重的挑选一个物业的名目，就是你预备购买什么样的屋子，首先应该 斟酌它自身所处的地舆位置、户型以及它周边的环境，十分主要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说 在购房前购房者应该对你取舍的物业项目有一些最基本的了解,watch armani。这些根本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。? guizhou.bbs.house.sina.com.cn; M' a9 G+ U1 N
　　新浪乐居* ^7 R* \$ T/ C' o9 z3 U
　　第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应 该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同， 再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。?
　　5 M; o% ^- G3 G0 E5 i- B新浪乐居论坛
　　3 R, l- r! e# }4 sguizhou.bbs.house.sina.com.cn第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办 理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。?guizhou.bbs.house.sina.co m.cn! P6 S( s! v. B& N
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　　具体讲，涉及到一些法律问题。?
　　; u9 e- I5 a+ h3 c2 r买房,购房,装修论坛,房产论坛
　　3 {0 z4 S, N7 W& u- Wguizhou.bbs.house.sina.com.cn第一，如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所 做的宣扬广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质权衡的 一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核查这家房地产开发商是 不是货真价实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格 、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。浏览中要明确售楼书中广告的信息，有些 开发商会采取一些比较含混的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的 地段是多少适合、优胜，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是 什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是守法的广告。可是，往往在售楼 书中都有这个，我们应该特别注意。?2 ~" f& P0 S. A
　　1 e) T, y& C! Y新浪乐居论坛怎么保证售楼书的内容存在法律效力？我看到售楼书之后确切异常感兴致，但是又怕最后买了房子 以后，不象售楼书中所描写的那些美好？怎么办？根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具备法律效率 ，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中 所刻画的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、束缚开发商一定要按照售楼书中说的履行它的 任务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约 定的条款履行责任，他就要承担责任。?新浪乐居论坛* \& x9 N+ t6 c
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　　在售楼书验完以后要签署认购书，要交定金，提示购房人要留神，认购书里的定金和订金的差别，定金是一个 专门的法律概念，其目标是在于对合同的成破、履行其担保作用，并有特定定金的规矩，它有特定的法律内涵，叫 做给付定金的一分不履行债权的无权要求返还定金，接收定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合 同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不实行债务的可以请求返还订金。所以，在认购书中写的 定金必定要分清是哪个“定”(订)，由于有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房 应当在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。?买房,购房,装修论坛,房产论坛* T( d: N4 K& h6 g- _
　　新浪乐居论坛- u* K3 c
　　倡议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应该在签订认购协定之日起多少日之内前来与卖房商 谈正式合同，如因对合同条款的不合导致合同未能签订，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比拟有利的。 ?
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　　. }- Q! {* E1 Z认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的看待，因为买房 人的权力和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商产生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭 证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资历和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不 需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要 看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。?房产论坛,装修论坛,业主论坛! a+ {! j( N) L
　　+ c* J; A2 i0 b6 w新浪乐居论坛五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程计划许可证，第三是建设工程动工证，第四是 国有土地使用证，第五是商品房预售允许证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是 由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。?房产论坛,装修论 坛,业主论坛9 L: J% W2 m
　　买房,购房,装修论坛,房产论坛8 M! a, B% K( y) R6 R
　　那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预 售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查 看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以 确保将来顺利的办理产权证。?
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　　买完房当前还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收及格时告诉购房者入住之 后供给的两份法律文件，一个是住宅质量保障书，第二是住宅使用仿单。住宅质量保证书通常包含工程质量监视部 分核验的登记，在使用年限内承当的保修义务，正常应用情况下，各部件的保修期，比方说防水是三年，墙面、管 道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷体系等设备，卫生洁具、开关等等。 其余部位或者部件的保修时光可以由房地产开发商和用户约定。?( X. y* j
　　买房,购房,装修论坛,房产论坛6 n9 n# |1 {! ]( M
　　住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装潢 注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、 阳台等部位需要说明的问题以及其他需要阐明的问题。出产厂家另有解释书的，应附于住宅使用说明书里。?买房 ,购房,装修论坛,房产论坛& Z7 ^) ^- {: p$ O
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　　也就是说一个房屋完全的法律文件在购房的进程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要 的是产权证，拿到产权证，全部购房所有的法律文件就应该算齐备了。?买房,购房,装修论坛,房 产论坛4 }/ O' w
　　买房,购房,装修论坛,房产论坛; l( e6 c& O/ C
　　在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预 售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的 限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。?
　　4 Z6 w# h0 A买房,购房,装修论坛,房产论坛, u3 a4 @+ x# p8 z- e
　　商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按修筑面积计价，还有一个是按套内 修建面积计价值。通常，按套内面积计价的方式比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线 来盘算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积 ，因为这种面积是购房者真逼真切可以详细使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和 公摊的面积写清楚。?
　　( q. k: [ k+ v- v买房,购房,装修论坛,房产论坛8 F: p- N
　　所以，购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明确白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多 少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。?
　　2 i$ w2 k1 G! Q房产论坛,装修论坛,业主论坛房产论坛,装修论坛,业主论坛7 Z1 T* @. E5 j8 I s+ R
　　在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？通常在标准的商品房买卖合同里，面积差别的处置方式有两种，一种 是双方自行约定，只有双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎 么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样,custom polo shirts，都有一个比的绝对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比相对值 超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然，如果约定得这么明确，建议仍是可 以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时容 许购房者退房。还有一个问题，在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里， 开发商对于延期交房的免责理由正常说是不可抗力。依照我们国度的规定，不可抗力应该是指不能预感、不能防止 、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能战胜的客观情况，这种不可 抗力才干够罢黜开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开 发商通常把不可抗力的范畴扩大了，比如说施工中如果碰到异样艰苦或者重大的事变问题不能解决，比如说契约协 议后政府公布的法规和本来不同，比如说施工配套的同意和安装的耽搁，都认定为不可抗力。从法律角度讲，咱们 感到对购房者是不公正的，即是把不可抗力的规模扩展了。所以，提议购房者对不可抗力这个条款一定要仅仅掌握 住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交 房的时候，他都可以说我免责。?
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　　$ Q7 P% y新浪乐居论坛还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订？很简略，签订购房合同，应该是跟房地产开发商 签定合同。但是，目前有一些开发商经常委托一些中介代理公司负责其销售运动，中介署理公司不能没有开发商的 签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是 开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提醒，签订商品房买卖合同的时候，要注 意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注 意，略微差一个百分数，很多货色就差很多。?guizhou.bbs.house.sina.com.cn 4 d+ E9 }" n. c5 e6 I
　　% L4 a; v9 { z在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购 买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定 的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同详细情况来约定的。所以，在补充 条款签订的时候应该把握几个问题。?新浪乐居: X* W7 f; ` t4 w) g
　　, ?/ g0 e2 jguizhou.bbs.house.sina.com.cn第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容 写进补充协议里去，这是保护购房者正当权利的一个很重要的方式。?guizhou.bbs.house.s ina.com.cn, H% Z( m8 ~1 a6 n
　　( M# g1 @4 L新浪乐居第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常不说多长时间把产权证办下来，这通常在弥 补条款里约定。?房产论坛,装修论坛,业主论坛7 I4 |$ d; M
　　第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没 有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也 有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。?
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　　/ V& f! R# n新浪乐居论坛第四，明白对于公摊建造面积。现在面积争议最多的就是公用面积的摊派问题，而且有些开发商常 常在公摊上做文章，所以要跟开发商商定明白，不仅要有一个抽象的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一局 部，要断定公摊的地位。当初有良多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。?
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　　* T: }* a. G5 j* y4 l新浪乐居论坛第五，应该明确装修标准。以后逐步的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的 标准明确,a&f sale。比如说装修的标准不要笼统的想使用入口资料、高等材料等这种不明确、含混的表述，一定要明确使用什么品牌 ，甚至包括色彩等。?买房,购房,装修论坛,房产论坛- W* Q! j! p% `
　　& m4 G% H$ T" k' q房产论坛,装修论坛,业主论坛第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，时常拿出一些资金装修房屋 ，好比说买家电什么的，然而一旦退房是因为开发商的原因，必需写明开发商是什么样的责任，写名在肯定的日期 内把开发商退还，甚至包括银行的本钱、罚金等。?买房,购房,装修论坛,房产论坛( S3 d) V, g
　　房产论坛,装修论坛,业主论坛最后，购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。在商品房的买卖中确实 波及到很多专业方面的法律知识，广泛的购房者很难一下子了解熟习这些问题，因而为了减少危险，防备买卖合同 中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘任律师，把相关的事件请律师办，固然要支付一些费用，但 会下降风