热词里的楼市倒影

　　2010，横跨本世纪零零年代和一零年代的一年，房地产再次站在了重要的节点上。
　　上一个节点，你可以说是1998年前后的住宅商品化浪潮，你也可以前瞻到更早时海南楼市泡沫的破裂，抑 或后延到2003年至2007年的第一轮涨价风。在经历2008年下半年短暂的低谷之后，各大中城市房价从 2009年开春起，伴随着此起彼伏的“救市”呼声，如断线风筝般一路扶摇直上。
　　2010，各个层次的调控接踵而至。4月中的组合拳以及9月底的再施重手，房价至今未显露合理回调的趋 势。地王依然层出不穷，炒房的传说纷纷扬扬。而在更广的层面，蜗居、进城、央企、民资、通胀、空置、二线、 商业等一个个词汇，在坊间各种场合流传，成为业界内外耳熟能详的“热词”。
　　2011，调控何处去？楼市何处行？房产税成为许多业内人士眼中的调控“孤手”，似乎非此不可，当然质 疑之声同样不可避免。更多的刚性需求以及弱势群体则将目光投向力度加大的保障房。除此之外，还有哪些调控会 层层加码？
　　2011，已在眼前。通过2010以及即将到来的2011，人们能否透视一零年代的楼市剧 情？
　　十大热词“让房价飞”
　　 地王、炒房、蜗居、进城、央企、民资、通胀、空置、二线、商业——这是本报地产采编总结的事关房价飙涨的十 大热词。2010年，以十大热词为代表，多层次、多角度的因素直接或间接促成了房价居高不下。
　　高涨的房价让普通购房者望楼兴叹，而一个又一个地王的出现，毋庸置疑是房价上涨的推手之一，一个地王的 诞生，至少意味着将带动周边房价又一轮的上涨。然而，各个城市地王频现，至今未见刹车迹象。
　　2010年3月12日，在与万科、招商、华润、中建的争夺中，融创以17.8亿的总价成功竞得编号为津 南怀（挂）2010-029的天津兴业里地块，比底价13.95亿高出16.8%，折合楼面地价10410元/平米，一举成为天津单价地王的新得主。而当时，该区域的新房均价只在8000元/平米左右。
　　“面粉价高过面包价”，如此立竿见影的地王效应，在以北上广为代表的各大中城市不断上演着。“有了地王 做支撑，高房价就有了存在的理由。”一位房地产评论员评价地王热潮时表示。
　　而在地王的背后，有关“国进民退”的声音也是层出不穷。多家央企进军房地产业，使得土地的争夺更为激烈 。2010年开春，针对央企的调控成为全年楼市调控的序曲。3月份，国资委要求除了16家以房地产为主业的 中央企业外，78家不以房地产为主业的央企在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，退出房地产 业务。央企退出楼市，如今仍未完成。
　　在CPI节节攀高的2010年，物价也在水涨船高，流行一时的“蒜你狠”、“豆你玩”、“糖高宗”、“ 姜你军”、“油你涨”、“苹什么”、“煤超疯”等词汇，在民间尤其是网络上广泛流传，而贯穿其中的都离不开 一个“炒”字。国家统计局2010年12月11日公布的数据显示，11月居民消费价格指数（ＣＰＩ）同比上 涨5．1％，再次刷新年内记录。就在11月ＣＰＩ数据公布的前夜，央行再次上调金融机构存款准备金率0．5 个百分点，这已经是年内第6次上调存款准备金率。抑制流动性过剩、控制通胀成为当前货币政策主 要调控目标。
　　在房地产市场中，这一“炒”字也时常进入业界关注的中心。天津滨海新区 “三区合一”带来的最直接效果，便是当时业界对当地房价走高的预期。在区划调整正式批复当月，《旅客报》采 编采访发现“一个排号费炒到10万”的例子屡见不鲜。而这些“炒房者”多为一些普通的百姓，当最基本的民生 产品，成为了投资工具，“全民炒房”则成为了业界内外的热词。
　　当“全民投资”显现，房地产市场已成为庞大的“赌场”之时，杭州城北供电局的一位电力班长说，电力工人 每两个月抄一次电表，地处杭州市中心的“深蓝广场”、“枫华府第”等前两年竣工的知名高档楼盘中有约20％ 的房屋用电量都是零，“应该是没人住”。 “空置率”一时之间成为了媒体集中报道的话题，同时“空置率”也成为了老百姓热议的话题。
　　而早在2010年年初，一部名为《蜗居》的电视剧瞬间走红，其中的台词“攒钱的速度永远赶不上涨价的速 度、她的房子就是她的坟墓”，引来阵阵共鸣。同蜗居相类似，以“高校毕业生低收入聚居群体”典型概括的“蚁 族”一词也走进了人们的视线。而到了2010年年底，居住在地下室的“鼠族”则成为网络新热词 。
　　在横跨本世纪零零年代和一零年代的10年间，“进城”一词在房地产市场已有了新的含义。一方面，由于土 地成本相对较低、土地政策相对灵活，到外地开辟战场，实施企业品牌战略，追求利益最大化成为大多企业特定时 期的目标，一线城市开发商开始向二三线城市转移。从而“二线”城市房价即使在国家调控时期，也依然坚挺，同 时随着开发商战略的转移以及房价较低也带动了投资客进入二三线城市投资的升值预期。与之相关的“城市化”、 “造城”、“首都圈”、“郊居”等概念也是名声大噪。
　　近几年住宅市场房价飞涨,商业地产和住宅之间的差距越来越小,甚至在2009年出现天津“商住倒挂”的 现象。在住宅被投资客热捧的时期,商业地产显然遭到冷落而导致价值被低估。楼市调控新政之后,商品房市场出 现明显降温迹象,资金流向出现转向商业地产迹象，由此也带来了各地城市综合体热。
　　十大调控“非诚勿扰”
　　 2010年，伴随着房价飞涨而来的是意料之中的调控。本报地产采编筛选出十大调控措施：十条、五条、限购、 限贷、加息、限外、限价、预售金监管、保障房、房产税。其中几项已在天津落地。
　　2010年4月中，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了调控楼市的10项具 体措施，旨在抑制年初疯长的房价，被称为“新国十条”。限购、二套房首付50%、限制外地人购房、三套房贷 从严、认房又认贷等一系列新的规定接踵而来。被业界称之为“史上最严厉的调控政策”。
　　但观察2010年房价走势， 4月份“新国十条”出台后，天津无论是开发商还是购房者似乎有些迷失方向，出现集体观望，量价有所下降。但 又以7月份为界，房价开始继续进入上涨通道。国家统计局的数据也显示，今年6月，全国70个大中城市的房价 首次出现环比0.1%的降幅，此后7、8两个月环比连续持平，至9月、10月份环比上涨则成定 局。
　　9月29日，五部委分别出台措施巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展，即“新国五条”，此 次调控则被业内人士称为“二次调控”。“二次调控”政策比“国十条”政策更加具体、力度也更大，或许更能当 起“史上最严厉”这一称号。因为即便是后来在全国各大城市“风起云涌”的“限购令”也已经在“新国五条”中 有所体现。
　　从10月份以来政府加大调控力度，同时督促地方政府出台细则，二次调控的决心越发强烈。为遏制房价过快 上涨，继北京、厦门等地出台楼市二次调控新政后，十几个城市今年先后颁布了不同版本的“限购令”，多数城市 为“暂行”措施。然而天津“限购令”的出台，似乎却带动了环城四区以及滨海新区的楼市。
　　在天津，10月13日市政府发出通知，进一步贯彻落实国务院房地产宏观调控精神，促进天津市房地产市场 持续健康发展。其中通知中要求，在天津市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。自本通知发布之日起，天津市及 外省市居民家庭在天津市内六区范围内只能新购一套商品住房。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理权属 登记手续。
　　但是，天津市区限购令似乎让环城四区等地的开发商看到了缝隙，也让一些投资者看到了投资前景。据中国指 数研究院数据显示，11月天津楼市成交在新盘集中供应的促进下，成交量保持上涨态势；其中，环城四区成交面 积环比涨幅达到最大为12.09%。
　　同时，“限贷”无疑是2010年关键词之一，对购买首套住房且套型建筑面积在90平米以上的家庭，贷款 首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准 利率的1.1倍的政策出台后，上海、深圳、广州、厦门、南京、杭州等多个城市相继宣布实施“限贷”令，而“ 限贷”令对投机、投资性购房形成精准打击，效果也见显现。
　　同时，2010年11月13日，中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出 通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。
　　但不可否认的是，在打击投资的同时也殃及了自住型购房者。在天津，以一套南开区华苑板块97平米、总价 118万元的两居室私产住宅为例，新政策执行后其首付款将由之前的两成23.6万元上升至35.4万元，入 市门槛的提升，也加大了购房者的购房压力。
　　加息无可厚非是“调控年”的关键词之一，虽然加息并不是单纯冲着楼市而来，但在楼市二次调控背景下，连 续加息将会抑制楼市需求，进而加速楼市下行预期。
　　11月份 CPI创今年新高，也是2008年8月以来28个月新高。CPI 屡创新高，说明目前经济通胀压力在逐渐增大。10月份CPI创新高时，10月20日，国家首次加息，这是国 家时隔三多首次加息，将一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点，将五年期贷款款基准利率上调0.20个 百分点，由现行的5.94%提高到6.14%。
　　此外，在12月10日再次宣布上调存款准备金率0.5个百分点，达到创历史记录的18.5%。这是央行 今年第6次上调存款准备金率。但是，从11月份的CPI数据来看，通胀的压力并没有完全缓解。业内人士认为 ，目前来看，年内再次加息的预期明显增强，甚至可能会进入连续加息的通道。
　　2011猜想
　　房产税已成调控左右手？
　　 2011年，具体到天津，在一些城市已经实行的限外、限价、预售金监管会在天津推出吗？国家要求加大保障房 建设力度，无疑会吸引众多弱势群体的视线。而关于房产税，个别城市已经传出了试点的传言，天津 何去何从？
　　房产税是否将会出台？房产税该不该征一直是人们争论不休的话题，但财政部官员及有关专家学者近期频繁在 公开场合表态，甚至给出了时间表，开征房产税似已板上钉钉。如果征税是大势所趋，那么对征收时机和具体方法 的科学论证就显得尤为重要。如果时机和税率把握得不好，准备工作做得不充分，扩征房产税不仅难以打压高房价 ，反而会造成税负转嫁，从而进一步推高房价。
　　备受关注的北京商品房预售资金监管已于近期正式实施，但监管预售款能都将楼市降温？对此，业界看法不一 。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受媒体采访时表示，有的开发商资金使用极不规范，习惯拆东墙补西 墙，对这部分开发商，影响应该会较大，不排除一些项目为尽快回笼资金会降价销售。
　　也有不少人认为，预售资金监管与调控房价无关，主要还是防范资金挪用的风险。SOHO中国董事局主席潘 石屹接受采访时甚至表示，预售资金监管可能会带来商品房供应减少，对于抑制房价上涨可能产生负 面作用。
　　中国人民大学经济学院近日发布报告称，2011年上半年房地产价格将出现接近20%的下滑，但不会出现 房地产市场“硬着陆”，房价降幅超过30%的可能性不大。该报告显示，20%降价预测的依据是，在房地产新 政持续、货币政策调整以及房地产调控加码的情况下，明年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，从而引发房 地产市场全面调整时期的到来，房地产投资增速将出现大幅度下滑，同时在部分房地产企业出现抛售 压力。
　　而对于“2011年上半年房地产价格将出现接近20%的下滑。”的说法，中国指数研究院华北分院天津总 经理蒋云峰提出了异议，“20%下滑的说法似乎不太科学，应该将其根据讲出来，如果预计出来的结果与市场差 距过大，那么必须给出解释。”他表示，预计2011年仍将延续稳中有升的趋势，但无论如何市场的走势还是取 决于政府的调控能力。
　　TIPS:部分调控热词解析
　　限购：针对目前房价上涨过快的城市实行以家庭为单位的限制购房的政策，主要内容是限制第二套或第三套商 品住宅的购买，无论全额或是贷款，因不同城市略有差异。
　　限外：2010年11月4日，住房城乡建设部与国家外汇管理局联合下发关于进一步规范境外机构和个人购 房的通知》，明确规定境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的 非住宅房屋。
　　限贷：对购买首套住房且套型建筑面积在90平米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买 第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
　　保障房：新版“国五条”再次提出增加居住用地供应总量，延续了之前调控政策中增加住房有效供给的基调， 特别是要求切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。
　　房产税：房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目 的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整， 合理调节房产所有人和经营人的收入。
相关的主题文章：


每天一包半烟相当于一年做300次胸透的辐射

拟了三句半作为本文的提纲

——1、香菜蟹肉饭——

imagecache属性不能更改为777 - Discuz!-安装使用 - Discuz! 官方站 - Powered by Discuz!

潘石屹和任志强在怕什么（上）