按揭与抵押的区别

　　　按揭与抵押的主要区别，在于借贷过程中是否发生了所有权的转移。其区别主要如下：
　　　　1．按揭和抵押在法律上的区别：按揭要产生所有权转移，抵押则不变更所有关系，因此二者当事人的法 律地位及享有的权益不同。按揭受益人经所有权转让成为了所有权人，享有担保物的所有权。抵押则不发生所有权 转移，抵押人仍保留担保物的所有权，抵押权人是非所有权人，只享有抵押权，即对抵押物的支配权。在按揭诉讼 中，按揭受益人以所有权人的身份和名义参加诉讼，而抵押诉讼中，抵押权人的身份只是抵押权人。
　　　　2．目的及运作上的差异：按揭和抵押担保的基本目的在于保证债务的履行。但二者在目的和运作上仍有 区别：
　　　　1．按揭人按揭的目的在于最大限度地减少风险和尽可能多地借得款项；按揭受益人按揭的目的主要是出 于保障收益的考虑。理论上，按揭受益人是所有权人，较之抵押权人享有更多权益。
　　　　2．在借款目的上，按揭人的目标指向和按揭物是同一的，借款的目的是购置房屋，取得房屋产权；抵押 人抵押借款的目的不是为了取得抵押物，而是为了其他的目的的借款。
　　　　3．运作上的区别：房地产抵押：应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。其基本程序：在抵押人 先取得产权证的前提下，办理他项产权证，以产权证抵押而持有他项产权证。按揭则是在按揭人尚未取得产权证的 情况下进行的。一般是先办理他项产权证作为抵押担保，产权在付清购房款后由房地产开发单位转给按揭受益人， 所有权证由按揭人持有。
　　　　4．抵押和按揭牵扯的当事人不同：抵押一般牵涉两个当事人：抵押人和抵押权人，一般不再需要担保人 是单纯的“指物借钱”；按揭是在按揭人在按揭受益人均未取得房屋所有权时进行的，需要原所有人或业主作中间 人，以便实现钱、物、权分离状态下的动作。因此，原业主或所有者往往要作为担保人，使按揭有三个当事人“按 揭人、按揭受益人、按揭担保人”。
　　
　　成本法又叫重复成本法。新建商品房的价格可以用开发成本、建造成本、销售成本、利息、税费、利润相加， 除以建筑面积得出来。住宅二手房成本法是把委托评估已使用多年的房屋，按现在的开发费用、建造费用、利息、 税费重新建造所耗用资金量，减去房屋使用多年的折旧费，得出委托评估房地产尚可使用年限的现在评估价值。成 本法适用于独立或狭小市场，无法运用市场比较法进行房产评估。
　　地政 政府对土地衽的各种行政管理的总称，受土地管理法律及行政法规，规章的调整。
　　房屋抵押 指抵押人（债务人或第三人）以自己的房屋作为抵押物价权人，在债务人到期不履行债务时，债权人有权依法律规 定将抵押的房屋折价或以变卖 该抵押房屋的价款而优先受价。 房屋预售（炒楼花） 即出售房屋期贷。
　　收益法 是委托评估房地产将未来预期出租收益减去所有费用和税收后的纯收益，再除以资本比率求得评估现价，收益法重 视对未来得收益，是估测的，资本比率是设定的。
　　现房 指开发商已办妥房地产权证大产权证的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签订《商品房买卖 合同》。
　　五证 房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工 程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划 委员会核发，《开工证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。 　
　　一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划 许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可 证》和《开工证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。 　　
　　根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式 的《预售契约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁 换柱”。
　　解困房
　　指各级地方政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修于解决特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房 。
　　住宅小区也称“居住小区”，是由城市道路以及自然界线（如河流）划分，并不为交通干道所穿越的完整居住 地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。
　　安居房
　　安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广 大中低收入家庭，特别是对人均居住面积在4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性 住房。
　　一级市场 房地产一级市场是指新建住房的买卖市场，市场主体是住宅开发商、营造商和居民。居民通过一级市场购得住房的 产权，使住房的产权首先从法律上达到确认。
　　二级市场 二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。目前亦有房地产 三级市场之说，一般指房产出租市场。严格讲，归于房地产二级市场的概念之内。
　　什么是三级市场 三级市场可概括为公房使用权市场，其主要内容包括公房使用权买卖、公房私租和公房转租市场。其中公房使用权 买卖三级市场中的主要内容相对于已购公房，北京市的承租公房占绝对多数。由于公房使用权价格远低于产权价， 因此它被看作是促进一、二级市场的生力军。目前，三级市场尚未打开。
　　产权调换 产权调换是指，拆迁人用易地或再建房屋与被拆迁人的房屋进行交换，被拆迁人原来的房屋被拆除后仍然保留相应 房屋的产权。产权调换的补偿标准，按照产权人被拆除房屋的建筑面积计算。
　　绿色装饰 所谓家庭绿化装饰是指在居室内设计具有调节人们心绪和观赏价值的植物，又称绿色设计。其特点是通过天然植物 的视觉美感，达到宜于人的身心健康，增添现代人的审美情趣。
　　什么是房屋所有权 房地产在司法实践上又称不动产，而不动产一般是指土地以及其定着物（主要是房屋）。这里仅就房屋所有权进行 表述。 　　
　　购房者都知道购买房地产中有产权证，而办理下产权证又意味着对该房产拥有所有权，那么在法律上对所有权 又有何规定呢？从严格的意义上讲，财产所有权是财产所有人在法律规定的范围内对属于他的财产享有占有、使用 、收益、处分的权利。房产所有权属于直接管理购房者购买的房产并具有排他性权利该权利表现以下 几点： 　
　　1．房产所有权是绝对权，这又区别于购房者同房地产开发商签订的房产买卖合同所产生的债权。简单地说， 购房者同房地产开发商有签订合同所产生的权利与义务的关系，是要由合同的一方为一定的行为才能实现的权利， 例如：购房者向房地产开发商支付房款，购房者不能通过自己的行为取得该房产，而是由房地产开发商依约向购房 者交付房产，这样购房者才能实现自己拥有该房产的权利。而房地产所有权则可由房产所有人直接作为即刻实现的 权利，而不用其他相对人为一定的行为才能实现权利，例如：房产所有人使用其所拥有的房产。 　
　　2．房产所有权是排他性的权利，房地产所有权是所有权人排除他人对于其所拥有的房产的干涉，并且在一个 物上只能有一个所有权存在，而不能同时并存两个或两个以上的所有权。也就是说，房产所有人对其所拥有的房产 拥有独立处置权利，所有人一旦拥有该房产，如非由所有人作出意思表示那么所有人可对抗其他对该房产主张权利 的其他人。 　
　　3．房产所有权是一种相对最全面的权利，房产所有人有对其所拥有的房地产物业进行一般、全面的支配的最 全面的权利，所有权人不仅包括对房产的占有、使用、收益，而且包括对该房产的最终处分权。房产所有权对于其 他对房产权例如抵押权、质权、留置权这些权利仅是对房产的占有、使用、收益某一特定权利享有直接管理权利， 房产所有人可以依自己的意愿在法律规定的范围内享有最大的最全面的权利。 　
　　4．房产的所有权是永久性的，购房者向房地产开发商支付全部房价款，并领取国家统一颁发的房产证后，房 产所有者将永久拥有该房产，直到该房产灭失。
　　绿化隔离带 按照城市总体规划，北京市城区为1041平方公里，按照分散集团式划分，分为城市中心区和10个城市边缘地 区。按照规定，中心区与边缘区要有绿化带隔开。目前，北京市拟建成240平方公里的绿化带，其中仅绿地面积 就将达到100多万平方公里。
　　花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼 ，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、 购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。
　　住宅的辅助面积 辅助面积是指住宅建筑各层平面中不直接供住户生活的室内空间净面积，包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室 、贮藏室等。
　　一次性买断价 买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此 履行付款或交房的义务，不得随意变更.
　　基价 经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价 后而得出.
　　土地收益金
　　依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》由政府指定机关对交易房地产收取的部分国有 土地收益。
　　微利房即廉价房，指的是房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取自由微利的普通商品 房
　　公有住宅，在我国也称公产住房、国有住宅。它是指由国家（中央政府或地方政府、城市政府）以及国有企业 、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家 所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租、出售 。
　　“户室比”，又叫户型比，它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量 住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重，如一栋住宅楼中，小套（或一室户）占25%，中套（二室 户）占47%，大套（三室或四室户）占28%。
　　炒地皮 对到手土地使用权的转售。以法定最低投入进行开发为前提。涉外房地产经营中外合资、合作及外商独资经营企业 在我中国占有、使用或经营房地产。晒地皮一般是指：土地投机商对某地段土地预期地价呈上涨定势的评估无疑的 前提下，买下地皮（即土的使用权、即土地使用权）到地价到达预期价位才出售牟利，以获得囤集土地的高利润的 行为。后者为短期倒卖
　　“灰空间”一词最早是由日本建筑师黑川纪章提出的。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到 室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。“灰空间”也可理解为建筑群周边的广场、绿地 等.
　　商品房 是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行 的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝 向、质量、材料差价等组成。
　　有偿合同 指合同当事人因取得权利（包括利益）需偿付一定代价的合同。其主要特点是，当事人一方履行义务的同时，有要 求对方为一定行为的权利。
　　“楼花”一词最早源自香港，是指未完工的物业（即在建物业）。如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成 后的果实，那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的花。由此进一步引申出买“楼花”、卖“ 楼花”、炒“楼花”等。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。
　　绝卖 指房屋典期届满后，由于某种原因的出现以致标的物所有权发生转移。一般指典当期满不赎，逾期10或30年的 成绝卖。对有绝卖条件的典当关系，双方同意回赎的，允许回赎。
　　户地图又称《分户地籍图》，常用于房屋产权证和土地使用权证的附图。
　　成本法又叫重复成本法。新建商品房的价格可以用开发成本、建造成本、销售成本、利息、税费、利润相加， 除以建筑面积得出来。住宅二手房成本法是把委托评估已使用多年的房屋，按现在的开发费用、建造费用、利息、 税费重新建造所耗用资金量，减去房屋使用多年的折旧费，得出委托评估房地产尚可使用年限的现在评估价值。成 本法适用于独立或狭小市场，无法运用市场比较法进行房产评估。
　　基准地价指由政府组织的评估机构根据土地不同的区位、使用性质、容积率、级差收和供求状况等因至少而确 定的地价，是土地使用权出让价格的依据
　　作价补偿，是指拆迁人以支付货币的方式，赔偿被拆迁人因拆除房屋而造成的经济损失。作价补偿的标准，按 照被拆迁房屋建筑面积的重置价格结合成新计算，即以重新建造被拆迁房屋的造价，结合该房屋的新旧程度核算出 该房屋的价值，并以此作为补偿的标准。
　　市场租金又称协议租金，是根据市场供求关系和自愿原则，由租赁双方协商议定的租金。市场租金随供求关系 的变化而上下浮动。
　　以旧换新业务是产权置换的一种形式，是指居民以自身原有产权房作价，并补交原房作价与商品房售价差额后 ，可置换商品房，原房归开办此业务的开发商或中介公司所有。值得一提的是，双方办理完物业交割后，共同到市 房地产交易主管部门办理买卖立契过户手续，原房与置换商品房的买卖立契并案办理。
　　不动产拍卖 指将特定土地的使用权及土地之上的建筑物、附著物所有权以公开兢价或公开标底的招标方式，遵照公平、公正、 公开原则进行转让
　　商品房转预售，是指商品房预售后，预购人将其预购的尚未竣工的商品房再行进行转让的行为，俗称“炒楼花 ”。根据《中华人民共和国房地产管理法》第45条规定，预售商品房再行转让的问题，由国务院规定，表明这一 问题至今尚无明确的法律规定。
　　房屋买卖契约公证 指由公证机关对房屋买卖契约的真实性和合法性予以证明。
　　房地产交易手续 进行房地产交易必须经过的程序，通常包括：交易双方向房地产交易管理机关提出申请、出让方交验拥有相应权利 的订件、双方按规定签订契约协商确定交易价格及有关事项、交易管理机关勘察评估交易价的公平性，监定交易契 约、交纳契税和手续费、办理新的房地产权利证件。 房地产经纪人指代客进行房地产交易并以此取得用金的中间人。
　　土地使用权出租 根据《城镇国有土地使用权的出让和转让暂行条例》规定，是指土地使用权者作为出租人将土地使用权随同地上建 筑物、其他附著物租凭给承租人使用，由承租人向出租支付租支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期 限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
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